【賃貸オーナー様必見】すぐに決まる賃貸物件にするためのポイントと管理トラブル対処法
2025年8月2日
「空室期間が長くて困っている…」
「どうすれば入居者に選んでもらえる物件になるだろう？」
多くの賃貸オーナー様が抱えるこのお悩み。物件を満室にするためには、入居希望者のニーズを的確に捉えた空室対策が不可欠です。
この記事では、halfdoが多くの物件を見てきた経験と、市場調査に基づいたデータから、すぐに決まる賃貸物件にするための具体的なポイントをご紹介します。さらに、賃貸管理で起こりがちなトラブル事例と、その対策についても解説します。
入居者に選ばれる物件にするための9つのポイント
物件の魅力を高め、空室期間を短縮するための具体的な方法を見ていきましょう。
1. 適切な家賃設定
家賃設定は、入居者が物件を決める上で最も重視するポイントの一つです。相場よりも高すぎると内見すらしてもらえず、安すぎると損をしてしまいます。不動産会社に賃料査定を依頼しつつ、周辺の類似物件の賃料相場を自身でも調べ把握した上で、適正な価格を設定しましょう。
2. ターゲット層に合わせた内装・設備
単身者向け、ファミリー向けなど、物件のターゲットを明確にすることで、効果的なリフォームや設備投資ができます。例えば、単身者にはインターネット無料や宅配ボックスが、ファミリー層には追い焚き機能やシステムキッチンが特に人気です。
3. 印象を左右する「アクセントクロス」の有効活用
部屋の印象を大きく変えることができるのが、アクセントクロスです。白一色の壁に比べて、部屋に個性が生まれ、内見時の印象に残りやすくなります。寝室には落ち着いた色、リビングには明るい色など、部屋の用途に合わせて選ぶのがポイントです。費用対効果も高いため、手軽にできる空室対策としておすすめです。
4. 人気のフローリングと床材
賃貸物件では、耐久性が高くメンテナンスがしやすい床材が求められます。クッションフロアやフロアタイル、そして傷に強いフローリングは、入居者にも管理側にもメリットが大きいです。特にLDKには、リビングと調和するナチュラルカラーの床材が好まれます。
5. 設備の充実化
内見者が「この設備がないと生活できない」と感じる「必須設備」と、あると家賃が高くても入居が決まる「付加価値設備」があります。
必須設備としては、エアコン、室内洗濯機置場、TVモニター付きインターホンなどが挙げられます。
付加価値設備としては、インターネット無料、宅配ボックス、エントランスのオートロックなどが人気です。
6. 募集広告の質を高める
ポータルサイトに掲載する物件写真は、入居希望者が最初に目にする情報です。プロのカメラマン等に撮影を依頼したり、家具を配置したホームステージングを行ったりすることで、物件の魅力を最大限に引き出しましょう。
※halfdoでは、プロのカメラマンに匹敵する技術を持ったスタッフが在中！定期的に撮影の講習を受けており、質の高い写真を提供できます。
7. 物件の「清潔感」を徹底する
内見時に「汚い」と感じると、その後の契約にはつながりません。共用部分や室内の清掃を徹底することはもちろん、水回りや玄関など、特に汚れが目立ちやすい場所は入念なクリーニングが必要です。
8. レインズ等への物件掲載状況を確認する
売買物件と異なり、賃貸物件の募集はレインズへの登録義務はありません。しかし、多くの仲介業者に情報を公開することで、より多くの入居希望者の目に留まる可能性が高まります。
一部の不動産会社は、自社で入居者を見つけることで仲介手数料を両方から得ようと、物件を自社サイトのみに掲載し、他社に情報を公開しない「囲い込み」を行うケースがあります。これにより、成約までの期間が不必要に長引く可能性があります。
業者間サイトに情報が公開されているか、定期的に確認することで、機会損失を防ぎましょう。
※halfdoでは、物件情報を多くの仲介業者に公開し、入居希望者に広くアピールすることをモットーにしています。
9. 広告費（AD）を設定する
入居者募集のために、オーナー様が仲介業者に支払う「広告費（AD）」も効果的な手段です。広告費は法律で上限が定められていないため、家賃の0.5〜2ヶ月分を相場として、自由に設定できます。
広告費を設定することで、仲介業者の営業担当者にとってはインセンティブとなり、自社が預かっている他の物件よりも、あなたの物件を優先的に入居希望者に提案してくれる可能性が高まります。
競合物件が多いエリアや、空室期間が長引いている物件では、特に有効な対策となります。ただし、費用対効果を考慮して金額を設定することが重要です。
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賃貸管理でよくあるトラブルとその対策
空室対策だけでなく、入居後のトラブルにも備えておくことが重要です。ここでは代表的なトラブルとその対策をご紹介します。
1. 家賃滞納
賃貸経営において最も多いトラブルの一つです。対策としては、入居審査時に家賃保証会社への加入を必須とすることが有効です。家賃滞納が発生しても、保証会社が立て替えてくれるため安心です。
2. 騒音トラブル
隣人との騒音トラブルは、入居者の退去につながる大きな要因です。対策としては、入居時に騒音に関するルールを契約書や入居のしおりで明確に伝えること、そして、トラブル発生時には賃貸管理会社が迅速かつ公平に対応できる体制を整えることが重要です。
3. 設備故障や修繕の遅延
エアコンや給湯器などの設備が故障した際、対応が遅れると入居者の不満が募ります。対策としては、信頼できるリフォーム会社や設備業者と事前に連携体制を構築し、何かあった際にすぐに対応できるよう準備しておくことが大切です。
4. 契約違反
ペット不可物件での無断飼育、無断での同居、無断での内装変更など、契約違反のトラブルもあります。対策としては、定期的な巡回や、入居者とのコミュニケーションを密にすることで、早期に問題を察知することが重要です。
まとめ：オーナー様と入居者の満足度を高めるために
賃貸経営の成功は、入居者目線に立った物件の魅力向上と、万が一のトラブルに備えた適切な管理体制にかかっています。
halfdoでは、オーナー様の物件に合わせた最適な空室対策や、入居者様との円滑な関係構築をサポートいたします。お困りのことがあれば、ぜひお気軽にご相談ください。